,

Theo Roest: Veel gestelde vragen over huren en verhuren tijdens de Corona crisis

Het (lange termijn) effect  van de Corona crisis wordt steeds zichtbaarder. De winkelstraten zijn niet van de ene op de andere dag weer volledig gevuld met publiek en de naweeën zullen nog lang voelbaar zijn. Dat roept bij de eigenaren en huurders van de panden in de winkelstraten de nodige vragen op.  Een top 5 vragen die ons als vastgoedadvocaten vaak wordt gesteld, treft u in dit artikel aan. Natuurlijk blijft het maatwerk en is een op de situatie toegespitst antwoord altijd van diverse factoren afhankelijk. Wilt u eens met ons sparren of u juridisch laten informeren? Neem gerust contact op met Köster Advocaten (023-5125025). U kunt vragen naar Claudia van Meurs-Janssens.  

 

1          Mijn verhuurde of gehuurde restaurant, café of sportschool is vanwege de getroffen overheidsmaatregelen gesloten. Moet de huur toch worden betaald?

Ja, in beginsel moet de huurder de huur blijven betalen, maar het is de vraag of de volledige huur verschuldigd is. Het is een welbekend cliché onder juristen, maar het antwoord op deze vraag is afhankelijk van alle feiten en omstandigheden. Meer algemeen gesproken geldt kort gezegd het volgende.

 

Een vermindering van de huurprijs is onder meer mogelijk als er sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van het gehuurde, of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Er zijn al een paar vonnissen waarin rechters hebben uitgesproken dat de sluiting van restaurants en cafés, waardoor de huurders deze niet meer kunnen gebruiken, een gebrek vormt. De huurder heeft door de sluiting niet meer het huurgenot dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Deze vonnissen zijn in kort geding uitgesproken en dus voorlopig van aard, maar het is zeer waarschijnlijk dat rechters in een bodemprocedure in dezelfde lijn zullen oordelen.

 

Hoewel de noodgedwongen sluiting van restaurants, cafés of sportscholen dus een gebrek kan opleveren, zijn de meeste huurovereenkomsten echter gesloten conform het veelgebruikte ROZ-model en een huurprijsvermindering wegens een gebrek is in dat model uitgesloten. Onder omstandigheden kan het onredelijk zijn als de verhuurder een beroep doet op een dergelijke uitsluiting. De lat ligt voor die onredelijkheid ligt echter hoog.

 

Een vermindering van de huurprijs kan ook mogelijk zijn in het geval van onvoorziene omstandigheden. De huurder kan stellen dat er onvoorziene omstandigheden zijn die een huurprijsverlaging rechtvaardigen. Het moet dan gaan om omstandigheden die niet in de huurovereenkomst zijn meegenomen. Er is al rechtspraak waarin is geoordeeld dat de Corona crisis een onvoorziene omstandigheid is. Of en in welke mate een verlaging van de huurprijs gerechtvaardigd is, is afhankelijk van alle (daar zijn ze weer) feiten en omstandigheden van ieder individueel geval.

 

Verder kunnen de omstandigheden waar we nu mee te maken hebben, meebrengen dat op partijen een heronderhandelingsplicht rust.

 

Toch doet de huurder er niet verstandig aan om de huurbetaling op eigen initiatief stop te zetten. De huurder loopt daar een risico mee, denk aan een mogelijke ontbinding van de huurovereenkomst, het verbeuren van boetes en/of de verhuurder kan de wettelijke (handels)rente in rekening brengen. Het is overigens maar zeer de vraag in hoeverre dergelijke vorderingen in een procedure worden toegewezen.

 

Er gaan van diverse kanten geluiden op dat het rechtvaardig zou zijn dat het nadeel door de huurder en de verhuurder samen wordt gedragen, hetgeen neerkomt op een huurprijsverlaging met 50% tenzij uit de huurovereenkomst zelf een andere risicoverdeling voortvloeit. De ene huurder is de andere niet en zo geldt eveneens dat niet alle verhuurders over één kam kunnen worden geschoren. De huurder die een grote internationale retailketen is, is niet te vergelijken met de huurder van dat ene kleine boetiekje. En zo is de verhuurder die als oudedagsvoorziening één pand verhuurt, een hele andere partij dan de grote beleggingsmaatschappij met een enorme vastgoedportefeuille. Maatwerk dus. Het blijft het beste om met elkaar in overleg te treden over een regeling in deze uitzonderlijke tijden. Beide partijen hebben er belang bij dat het bedrijf van de huurder ook na de Corona-crisis blijft voortbestaan en het restaurant of café verhuurd blijft. Wij hebben als Köster Advocaten veel ervaring met het zoeken naar een oplossing voor beide partijen. Daarnaast hebben wij de mogelijkheid om dit juridisch goed vast te leggen. U wilt natuurlijk voorkomen dat er later een geschil ontstaat over de uitleg of uitvoer van de gemaakte afspraken.

 

2          De huurder heeft de gehuurde winkelruimte zelf gesloten. Moet de huurder de huur blijven betalen?

Ja, in beginsel moet de huurder de huur blijven betalen, maar het is de vraag of de volledige huur verschuldigd is. Als de huurder de winkelruimte op eigen initiatief heeft gesloten, is er geen sprake van een gebrek. De huurder moet de huur in beginsel volledig blijven betalen. De  toevoeging ‘in beginsel’ wordt bewust gebruikt, omdat het begrijpelijk is dat de huurder ter bescherming van het personeel en het winkelend publiek is overgegaan tot tijdelijke sluiting van de winkel. Bovendien zal de omzet ook bij het geopend houden van de winkel zijn gekelderd. Het is een stuk rustiger in de winkelstraten geworden.

 

Inmiddels mag de verhuurder echter wel verwachten dat de huurder de winkelruimte – uiteraard met inachtneming van veiligheidsnormen en nadat de winkel ‘’Corona-proof’’ is gemaakt – opent en weer omzet genereert. Daarom geldt ook hier, net als bij de huur van een restaurant of café, dat partijen er goed aan doen om met elkaar in overleg te treden. Anders kan de huurder naar alle waarschijnlijkheid een beroep doen op de redelijkheid en billijkheid of op onvoorziene omstandigheden.

 

3          De huurder heeft de gehuurde horecaruimte of sportschool gesloten. In de huurovereenkomst staat dat de huurder het gehuurde geopend dient te houden. Kan de verhuurder aanspraak maken op de in de huurovereenkomst opgenomen boetebepaling?

Nee. Het gehuurde is ingevolge overheidsmaatregelen gesloten, de huurder heeft daar geen invloed op. De huurder kan een beroep op overmacht doen. Het is bovendien naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als de verhuurder nu aanspraak maakt op betaling van de boete. De verhuurder kan de huurder wel vragen om maatregelen te treffen om schade door bijvoorbeeld kraak te voorkomen. Dat wordt anders als de huurder er na versoepeling van de maatregelen per 1 juni aanstaande voor de horeca en per 1 juli aanstaande voor sportscholen zelf voor kiest om het café of restaurant gesloten te houden. Naar onze mening kan de verhuurder de huurder dan wel aan zijn exploitatieverplichting houden.

 

4          De huurder heeft de gehuurde winkelruimte zelf gesloten. In de huurovereenkomst staat dat de huurder de winkel geopend dient te houden. Kan de verhuurder aanspraak maken op de in de huurovereenkomst opgenomen boetebepaling?

De verhuurder kan stellen dat de huurder een exploitatieverplichting heeft en dat de huurder een boete verbeurt door de winkelruimte niet te openen. De huurder kan een beroep op overmacht doen, maar of dat succesvol is, is nog maar zeer de vraag. Hoewel de afgekondigde overheidsmaatregelen geen betrekking hebben op de winkelruimte, is het gezien de uitzonderlijke omstandigheden te begrijpen dat de huurder heeft gekozen voor een tijdelijke sluiting van de winkelruimte. Inmiddels worden de meeste van overheidswege afgekondigde maatregelen teruggedraaid of versoepeld en vinden ondernemers steeds meer creatieve oplossingen om hun bedrijven Corona-proof te maken en te openen. In dat kader mag de verhuurder inmiddels ook wel het een en ander van de huurder verwachten.

 

5          Wat voor afspraken kunnen de huurder en de verhuurder maken en op welke wijze kunnen ze elkaar tegemoet komen?

De verhuurder kan ervoor kiezen de huur geheel of gedeeltelijk kwijt te schelden. Daar kan als voorwaarde aan worden verbonden dat de huurovereenkomst wordt verlengd, bijvoorbeeld met een gelijk aantal maanden als het aantal maanden waarin de huur geheel of gedeeltelijk wordt kwijtgescholden. Let in dat geval wel op als er een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte is gesloten voor twee jaar of korter. Als de huurovereenkomst door de verlenging langer duurt dan twee jaar, komt de huurovereenkomst automatisch in de termijn van 5+5 jaar terecht en zijn de beschermingsbepalingen van de huur van bedrijfsruimte van toepassing.

 

Verder is het mogelijk dat een deel van de huurbetaling op wordt geschort (en dus later wordt betaald), met een terugbetalingsverplichting na afloop van de crisis. Partijen kunnen dan samen de gevolgen van de crisis inventariseren, bijvoorbeeld aan de hand van de omzet. Een combinatie kan ook: een gedeeltelijke kwijtschelding en een gedeeltelijke opschorting.

 

Andere mogelijke tegemoetkomingen zijn  dat de verhuurder in 2020 afziet van het indexeren van de huur en de huurder toezegt geen beroep te zullen doen op een boete en/of de wettelijke (handels)rente wegens de niet volledige en/of tijdige betaling van de huurder.